附件2：

基准地价使用说明

一、地价内涵

（一）克拉玛依区、独山子区和白碱滩区基准地价内涵：

以2023年12月31日为估价基准日，在“七通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气和场地平整），各用途法定最高土地使用年限（商服40年、住宅70年、工业50年、公共服务设施用地50年）及容积率为1.0，公开市场价格条件下的完整土地使用权在各级别内的平均价格。

（二）克拉玛依市乌尔禾区（含百口泉产业园区）、克拉玛依高新技术产业开发区片区（含金龙镇、三平镇）、独山子区产业园区平均地价内涵：

以2023年12月31日为估价基准日，在“七通一平”土地开发程度（通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供暖及土地平整），各用途法定最高土地使用年限（商服40年、住宅70年、工业50年、公共服务设施用地50年）及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。

（三）克拉玛依市小拐乡平均地价内涵：

以2023年12月31日为估价基准日，在“六通一平”土地开发程度（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖及土地平整），各用途法定最高土地使用年限（商服40年、住宅70年、工业50年、公共服务设施用地50年）及容积率为1.0，公开市场条件下的完整土地使用权区域平均价格。

二、土地还原利率和房屋还原利率的确定

土地还原利率是根据克拉玛依市的实际情况，采用土地纯收益与价格比较法和安全利率加风险调整值相结合的方法计算的，从而确定土地还原利率为7.5%。由于土地本身不但没有折旧，相反还会增值，而房屋会随着使用逐年折旧，投资风险相对高于土地，因此，房屋还原率高于土地还原率。根据这一规律，以9.0%作为房屋还原利率。

三、基准地价成果使用范围

按照相关法律法规，基准地价成果属于政府公示价格，作为确定国有建设用地使用权出让政府收益审定、国有建设用地使用权租赁租金审定、企业改制土地资产价格处置等依据之一。其他目的可参照执行。

四、基准地价成果使用中的注意事项

1. 克拉玛依市土地定级范围以土地级别与基准地价图为准。

2. 基准地价是一种平均价格，同一基准地价，在不同地段的作用是不同的，必须进行正确区分，充分发挥基准地价的作用。

3. 基准地价修正体系包括各土地级别商服、居住、工业、公共服务设施用地基准地价，各类基准地价的差异较大，修正方法和系数也不同，故在进行宗地地价修正时，应选择合理的基准地价修正体系。综合用地的基准地价修正体系参照各区商业用地基准地价修正体系。

4. 农业综合开发区属克拉玛依区行政区划范围，宗地评估时参照克拉玛依区末级地基准地价及修正体系进行评估;其他定级范围未涉及到的区域，宗地评估时参照相应行政辖区末级地基准地价及修正体系进行评估。